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第一部分：怎樣買到即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主講人：河北新石房房地產(chǎn)估價有限公司 閆立鈞

　　聽眾朋友們，觀眾朋友們,大家好。非常高興有機(jī)會給大家講買房的知識，近兩年啊，我們石家莊市的房價一直呈現(xiàn)上漲的趨勢，許多居民可能需要省吃儉用積攢半輩子甚至一輩子的積蓄要花在“住房”上,因此,如何能選購到一套即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房,對我們每個人來講是多么地重要,今天,我想就大家關(guān)心的這個話題，給大家做一下總結(jié)性的講解。希望我的講解能為大家提供有用的幫助。如何買到即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房，如何將錢花在刀刃上談幾點(diǎn)注意的事項:
　　要想買到一套即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房，首先要解決的第一個問題，就是要弄清楚自己的需求。
　　我們首先要了解自己到底需要什么樣的房子,買房的目的是什么?買房后能給我們解決什么問題，又會給我們帶來什么新的問題。
　　總體來說,購房者大多數(shù)是基于兩種目的來購房的：一種是純粹的用于自身居住的消費(fèi)型購房,如因結(jié)婚、離家、搬遷、教育、治病、移民等原因造成的純消費(fèi)性購房；另一種是基于購房后期待升值的投資型購房,如倒房、炒房、出租、吞吐等目的購房。不論是哪種目的和行為的購房,在我們準(zhǔn)備付錢交定金時,一定要，保持清醒的頭腦,不要一時沖動，一定要弄清楚自己到底需要什么樣的房子,自己買房子到底想解決什么問題,買房的要求是否非常迫切，防止頭腦發(fā)熱買了房后又帶來一些無法解決的新問題。在現(xiàn)實(shí)中見到不少朋友,在交完購房定金后,又反悔要退房,經(jīng)常是在交了定金的第二天就后悔了,托人找關(guān)系想方設(shè)法要退房,三年前,有個朋友看上了華脈新村的一套復(fù)式住宅樓,當(dāng)時咨詢我價格是不是合理，他給我報價后，我說價錢很合理，但你缺房子嗎？他說他不缺房子，就是喜歡復(fù)式的躍層結(jié)構(gòu)，所以決定把這套房子買下來，當(dāng)時開發(fā)商對他說“要這套房子的人很多,都看上這套房子了,你真想要那就趕快交定金吧，否則別人就搶了,”我的這位朋友當(dāng)場就付了一萬元定金,高高興興地回家了。但第二天,他就急忽忽地找到我：“唉呀,真不好意思,昨天回家后,頭腦冷靜下來一想,躍層結(jié)構(gòu)200多平方米,五室三廳我們一共二口人用不著買這么大的房子啊,你還是幫我說說把定金退了吧”。結(jié)果找到開發(fā)商,開發(fā)商說定金的錢已經(jīng)交給施工隊了,現(xiàn)在要不回來,以后再說吧,就這樣,三年多了,他的一萬元定金到現(xiàn)在也沒要回來。
　　我講這個例子,就是要提醒大家,在購房交錢時,一定要頭腦冷靜,考慮清楚,自己需要不需要這樣的房子。不能因為“喜歡”就購買,我們每個人喜歡的東西多了,我們不可能都能買過來。俗話說得好“有錢不買半年閑”更何況你不需要它呢。
　　房產(chǎn)這種商品,不同于一般的商品,它具有不可移動性、價值量大、流動性差等特點(diǎn),如果不是因為非常迫切非買不可的話,那么我奉勸大家在買房時最好考慮一下風(fēng)險問題,同樣,買房子也是存在風(fēng)險的,所謂風(fēng)險從房地產(chǎn)投資的角度來說,風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。這里有一個購房風(fēng)險圖表，通過圖可以看到，機(jī)率越小的，風(fēng)險也就越大，也就是說如果你是以投資倒房為目的購房，最好選購大眾戶型的風(fēng)險才小。有個順口溜不是講三大傻嗎？“炒股炒成股東，倒房倒成房東，泡妞泡成老公。”

　　二、我要講的第二點(diǎn)注意事項那就是，掂量自己口袋里錢的分量，確定承受的價格范圍
　　我們在解決了買房的目的和需求目標(biāo)之后，就要考慮個人的承受能力了，總價值在多少錢的房子可以接受。一定要量力而行，不要盲目攀比，愛要面子活受罪，以至于負(fù)債累累入不敷出。
　　例①、98年世紀(jì)花園開盤時，我第一個趕到了現(xiàn)場，排隊排名第8，記得是前20名有高爾夫會員卡，價值10萬元，我到了現(xiàn)場，又到世紀(jì)公園轉(zhuǎn)了一圈兒，怎么看怎么覺得這房子太好了，就交了二千元定金，但回家后卻發(fā)了大愁，我是無論如何也湊不齊五萬元這首付款，售房員是一天一個電話地催交首付款，我是天天求爺爺告奶奶給別人下跪的想法都有到處借錢，但是還是找不來錢，最后不但沒買到甚至2000元定金也沒了。我這是現(xiàn)身說法啊，大家可不要學(xué)我啊，希望大家要吸取我這用2000元學(xué)費(fèi)買來的教訓(xùn)。
那么如何判斷自己的購買力和承受力呢？如何根據(jù)自己的收入來判斷房價是不是合適呢？我們河北新石房房地產(chǎn)估價有限公司的技術(shù)人員經(jīng)過測算給大家總結(jié)了三條標(biāo)準(zhǔn)：
第一條是房價與居民每年可支配收入的比例。“這個比例一般是3到6”，也就是說，總房價應(yīng)該是家庭全年稅后可支配收入的3到6倍。比如一個家庭全年稅后要支配4萬元的話，可以買幾萬元以上24萬元以下的房子。
　　第二條標(biāo)準(zhǔn)是買房每個月支付的按揭跟家庭月收入的比例，“這個比例應(yīng)該是25%到35%”，或者說，購房者每月支付的房貸按揭，不能超過家庭月收入的三分之一。 比如一個家庭的月收入是3000元，那購房的按揭款應(yīng)該是1000元，我們新石房估價公司的估價師經(jīng)過測算，認(rèn)為貸款期限在10年至15年的方式最經(jīng)濟(jì)也最合算。超過15年或底于10年的貸款是應(yīng)該慎重考慮的。
　　第三條標(biāo)準(zhǔn)是購房者總負(fù)債率與每個月總收入的比例�！翱傌�(fù)債率是個什么概念呢，就是你房子的按揭額、車子的按揭，教育按揭，信用卡的透支……所有的負(fù)債分?jǐn)偟矫總�月要交的按揭，除以你每個月的工資，這個數(shù)不能超過50%。”
這三個指標(biāo)，每位購房者都應(yīng)該心中有數(shù)，如果算下來，房價高出這三條標(biāo)準(zhǔn)很多，買房子就不適合，這個時候不如租房，租房支付的成本是較低的。如果每位普通百姓在購房時都能從這些標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)慎重考慮和決策。那么我們就不會產(chǎn)生很大的負(fù)債，我們生活得就會很悠閑、很快樂，房價也就不會過快地上漲了。
　　三、買房要考慮的第三個步驟：那就是過濾信息。
我們可以通過聽廣播、看電視、看報紙、訪中介等方式來獲取有關(guān)房屋的信息，通過這些信息渠道，來篩選出幾個比較符合條件的房源。再根據(jù)自己的要求和承受能力來選擇購買商品房還是二手房,
　　俗話說“貨比三家”雖然房地產(chǎn)有獨(dú)一無二性和供給有限性等特點(diǎn),但針對單套房屋仍然是可以被替代的,我們在做房地產(chǎn)評估時要遵循的一種原則叫做“替代原則”,同樣我們在購房時,也要遵循“替代原則”,我們看中了一套房子,在談價錢之前,首先要考慮周圍是不是有可以替代的其他房源。
　　四、買房要考慮的第四個因素：咨詢有關(guān)房地產(chǎn)估價方面的專業(yè)人士,從地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)、樓層、質(zhì)量、價位等多方面來比較各個房源的優(yōu)缺點(diǎn),由專業(yè)人士提供客觀理智的意見。見表二，我們可以通過表二中列舉的因素來選擇與目標(biāo)相以的房源。
　　我們在購房時,一定要咨詢有關(guān)專業(yè)人士,俗話說“隔行如隔山”你再聰明,再能干有些行內(nèi)的行情、內(nèi)幕你都不可能十分地了解, 所以花點(diǎn)咨詢費(fèi)比少花冤枉錢要合適。
像作為我們房地產(chǎn)估價師的，總是以房屋的成本價格來核算每套房子值不值，開發(fā)商到底要賺多少錢，我要比成本價多付出多少才算合適，但如果你總這么想，就會受到局限，往往市場規(guī)律不是以你認(rèn)為或你評估出的價值來反映的。而是由價格來反映，市場價格的高低，很大程度是取決于賣方的供給和買方的需求，甚至可以說是賣方的炒作和買方的跟風(fēng)。我們知道股票市場曾經(jīng)火了一陣子，有哪個股民知道你所炒的股票實(shí)際價值到底多少？原值1元的被炒到了每股20幾元，而且在這個價值上被買來買去，又賣來賣去的，這樣的炒作是在脫離實(shí)際價值的資金來回轉(zhuǎn)移，最終受傷害的是最后的股東。我講一個笑話，馬路上有一個人抬頭望天空，一動不動好像在看天上的什么東西，有人見了，也好奇地向天上看，后來越聚越多，許多人都往天上看，但是天上什么也沒有，什么也沒看到。這時，就有人問“你在看什么”那人回答“我什么也沒看，我的鼻子流血了，我抬頭是為了止血，不讓鼻血流出來。”我本來是準(zhǔn)備了一大堆資料，要告訴大家怎樣選購，怎樣抵制風(fēng)險等，但我后來覺得，教給別人怎樣辦，不如教給別人一種理念，一種思路，我今天講的所有內(nèi)容，概括起來就是“要想買到即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房，那就是不要參與炒作，不要盲目跟風(fēng)。”

　　五、根據(jù)估價師的意見運(yùn)用性價比優(yōu)選法來選定住房
　　通常會出現(xiàn)這樣的情況，購房者同時圈中了幾套房子，綜合情況都差不多，該買哪套不該買哪套拿不定主意。還舉上面的例子，兩套房，一套市區(qū)的兩居，一套郊區(qū)的三居，總房價差不多，假設(shè)購房者對這兩套房的交通位置和面積大小都可以接受，戶型朝向是各有千秋，選擇起來比較犯愁。當(dāng)出現(xiàn)這種情況時，可以估算一下這些房的性價比來幫助自己決策。性價比是一個可以量化的指數(shù)，購房者可以從購房需求的幾個主要方面，諸如位置、價錢、戶型、物業(yè)、環(huán)境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后對幾個項目分別進(jìn)行分值評定。如圖表二最后綜合分值高的房屋可以優(yōu)先考慮。這里需要說明的是，性價比雖然可以量化，但其中從需求因素到權(quán)重以及最后評定都是一種個人行為，所以性價比評定最好綜合多人的意見，這樣會比較客觀一些。　  
    此外最好選一個成熟社區(qū)，這種社區(qū)人氣足，配套全，交通好，管理優(yōu)，開發(fā)商的實(shí)力強(qiáng)，生活的大環(huán)境有保證。別選手續(xù)不全的項目，有些商品房存在法律糾紛，這種房子千萬別選。比如十年前華聞小區(qū)，當(dāng)然現(xiàn)在這個問題已經(jīng)解決已經(jīng)不存在這樣問題了啊，現(xiàn)在華聞小區(qū)可以放心定了，當(dāng)時是由于開發(fā)商與村里的征地款有糾紛，村里將小區(qū)的大門口用土給擋了，害得居民們出入的時候十分困難，安全穩(wěn)定的心理受到傷害。以上我給大家講的是購房的幾個步驟，下面給大家講一下購房的必要常識。